Evin Satılması Durumunda Kiracıların Hakları
Gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, mülk sahiplerinin kiraya verdikleri taşınmazları satma ihtimalini artırmaktadır. Bu durumda kiracıların en çok merak ettiği konu, “Ev satılırsa kira sözleşmem ne olur, evden çıkarılır mıyım?” sorusudur. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu nitelikte hükümler içermekte ve evin satılması halinde kiracının haklarını açıkça düzenlemektedir.
1. Mevcut Kira Sözleşmesinin Devamlılığı
Evin satılması, yürürlükteki kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kanuna göre, taşınmazı satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesine kiraya veren sıfatıyla taraf olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Bu nedenle, kiracı kira süresi boyunca sözleşmede yer alan hak ve yükümlülüklerini yeni malike karşı sürdürmeye devam eder.
2. Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Hakkı
Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı varsa, gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak bunun için, taşınmazın tapuda kendi adına tescilinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve bildirimi izleyen altı ayın sonunda tahliye davası açması gerekir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
3. Bir Aylık İhtar ve Altı Aylık Tahliye Süresi
Evi yeni alan kişi, gereksinim nedeniyle kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya noter aracılığıyla veya yazılı şekilde ihtar göndermelidir. Bu ihtarda, taşınmazı hangi nedenle kullanmak istediğini ve tahliye talebini açıkça belirtmelidir. İhtarın ardından altı ay içinde tahliye davası açılmazsa, bu hak o kira dönemi için kullanılamaz.
4. Depozito ve Alacakların Durumu
Eski malike verilen depozito ve diğer güvenceler, kural olarak yeni malike geçer. Kiracı, kira sözleşmesinden doğan haklarını yeni malike karşı ileri sürebilir. Bu nedenle, taşınmazın devri sırasında depozitonun akıbeti ve kiracının ödenmiş kira bedelleri gibi hususların taraflar arasında netleştirilmesi önemlidir.
5. Evin Gösterilme Zorunluluğu
Satış sürecinde kiracı, evin satın alınması amacıyla makul süre ve zamanlarda taşınmazın alıcı adaylarına gösterilmesine katlanmakla yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük, kiracının özel hayatını ve konut dokunulmazlığını aşırı şekilde zedeleyecek ölçüde kullanılamaz; gösterimlerin sıklığı ve zamanı makul olmalıdır.
Sonuç olarak; Türkiye'de evin satılması, kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmez. Kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları yeni malike karşı da korunur. Bununla birlikte, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı, kanunda öngörülen süre ve şartlara sıkı sıkıya bağlıdır. Hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamamaları için, böyle bir durumla karşılaşıldığında uzman bir hukukçudan profesyonel destek almaları yerinde olacaktır.